2012年6月7日 星期四

彭淮南再打房 重重打到中產階級

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彭淮南再打房 重重打到中產階級

央行打房越打越狠!這次,連一般民眾的換屋、置產,都受到衝擊。

五月底起,央行實施第三波選擇性信用管制。相較於第一次、第二次信用管制,把購置第二屋貸款成數,一路從八成降到六成;這一次,央行鎖定第一屋貸款,若資金用途,是購買「管制區」( 指台北市、新北市十三區 ) 內的房子,貸款成數從七成降為六成,且,殺傷力最強的是,新舊屋的貸款金額將合併計算,以新屋房價的六成為上限,將迫使自備款不足、卻想在「管制區」購屋者,只能先賣房、再買房。

換屋族先受罪!
被迫先賣再買,成本更高


舉例說明,老王有一間台北市的舊公寓,零貸款,市價一千萬元,想在台北市換大一點的房子,市價一千五百萬元;過去,他可拿老屋貸款,假設借出六百萬元當頭期款,一千五百萬元的新屋,貸款六成,九百萬元,加上舊屋借出的六百萬元,總共一千五百萬元,只要簡單裝潢,便可換屋。

但,第三波選擇性信用管制實施後,上述做法就行不通。因為,老屋貸款要合併在新屋貸款裡,而新屋只能貸六成、九百萬元,但,九百萬元扣掉六百萬元,老王只能貸三百萬元。

在新制下,如果老王仍要換屋,只能先賣老屋,籌到現金,才能買新屋;但一家老小為了換屋,過戶、裝潢至少要花六個月,這段期間得在外租房子,相當麻煩。這將迫使現金不足的老王,選擇放棄。

除了換屋族受到影響,打算幫小孩、父母購置第二屋者,購屋門檻也大幅提高。偏偏,上述換屋、購置第二屋的民眾,占台北市購屋族的多數。根據永慶房屋最新資料,台北市購屋動機中,投資僅占五%,換屋、置產分別為三四%、二二%。亦即,為了打擊五%,卻要近六成的民眾跟著受罪。

央行「寧可錯殺一百,也不放過一人」,讓中產階級正常購屋需求,踢到鐵板。但資金充裕、與銀行關係良好的投資大戶,卻影響不大。

大戶有對策!
向海外調錢或換名目借錢


因為,這類大戶若有心炒房,就有辦法調度海外資金、利用人頭戶、或以其他名義向銀行借款。這也可以解釋,為何央行頻頻出手,北部精華區的豪宅、中古屋,價格還是一路往上爬,因為,信用管制只能管到沒錢的人,難以管制有錢的人。

每次央行出手,房市通常在短暫休息後,又持續上揚。根據信義房屋統計,二○一○年第二季推出第一次信用管制,當季台北市中古屋平均每坪單價約四十九萬元,隔季雖小幅拉回,其後又立刻走高;第二次信用管制更是失效,隔季房價不降反升;房價在今年第一季達五十六萬元新高,較第一次信用管制前、也就是兩年前,足足上漲兩成!

新北市房價更誇張,同期間,由每坪近二十二萬元,漲到近二十九萬元,漲幅超過三成。

央行每信用管制一次,房價就跳高一階,證明該政策工具已失效。第三次信用管制恐怕也難逃宿命。

房價越打越高!
資金源源不斷流入


淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,房價越打越高,與資金源源不斷流入房市有關。台灣的房屋貸款,十年成長八九%,建築貸款成長二四二%,資金是房價的血脈,貸款容易,房價就漲。資金潮早就湧現,「為何等到房價出現三百萬元,才來關心房價?」莊孟翰質疑。

市場利率長期處於低檔,銀行體系資金氾濫,海外資金匯入,加上國內外投資環境不佳,資金轉往房市, 這些資金, 都是柴火。房價則像灶上的水壺,央行盡往壺裏加冰,也無法降溫。當一捆捆的薪柴不斷往灶裡燒,水能不沸嗎?

除非,台灣能夠阻斷海外資金流入,或者調升利率,否則,任何金融措施,都只有短暫嚇阻作用而已。

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