大台北房價1年內將緩步下修

作者：撰文：游筱燕 | Smart智富月刊 – 2012年9月4日下午1:12

台北市政府地政處公布101 年6月建物買賣移轉棟數為3,684棟，較上月相比減少6.1%；新北市同樣低迷，6月有6,582棟的移轉量，同樣月減6.7%，值得注意的是，此為雙北市一起結束連續4個月的棟數增長情況，若再與去年同期奢侈稅甫上路相比，減少近2成的交易量，顯示買氣真的變淡了！

接著再細看各行政區的交易量狀況，台北市與5月相比，除了中正區（75.8%）、中山區（6.9%）、南港區（5.3%）、大安區（0.6%）是正成長外，其餘皆為負數。新北市亦僅有4區為正成長區：林口區（5.14%）、新莊區（4.86 %）、汐止區（3.42%）、淡水區（3.28%）。

買賣移轉棟數上漲趨勢終止，的確是個警訊。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，自奢侈稅後，台灣房地產出現了結構性的改變，未來北市交易量頂多維持在每月4,000件，除有大型買盤挹注，否則應會持續。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也說，目前看不到下半年有何利多，加上景氣差，自住族群觀望意味濃厚，「第3季成交量會比去年奢侈稅後還糟！」莊孟翰認為，市場長期超額供給與156萬戶空屋將不利於房價、都市更新修法也會對中古屋房價帶來負面影響，未來半年到1年間，房價必會慢慢下修。

信義房屋針對1,033位網路會員，進行2012第3季購屋意向調查時發現「認為房價會下跌」的民眾，來到了40%，較上季28%大幅增加，歐債問題以及老公寓房價下跌是他們看壞房價的主因。

反映在案場，根據住展房屋網總監陳韻如觀察，大台北地區6月仍以首購型買方為主力，市區換屋型建案的買氣依舊冷清，約有2成左右的市區建案出現零成交。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，下半年的推案量一定會少，因為建商全想避開合宜住宅的推案期，預估合宜住宅造成1萬5,000 戶的買方觀望，直接影響800~ 1,000億元的市場案量，包括預售屋、新成屋及中古屋，這個數字通常是北台灣1季，甚至是2季的總推案量，影響之大不容小覷。

也有建商逆勢操作，趁大家觀望而景氣又尚未明顯轉壞前搶著推案，如茂德建設7月連推2案，一是林口的「法國四季」、二是洲子洋重劃區的「未來之都3」，前者為區內小坪數針對首購族的產品，規畫22~47坪，每坪開價30~ 32萬元；後者亦然，主力坪數27~37坪，每坪開價39萬5,000元。麗寶建設在淡水的「微笑莊園」也即將開案，主力坪數40~60坪，每坪開價26~28萬。

但是在首購當道的現今，一樣有零星的大坪數產品推出，主打特殊規畫，例如：旺洲建設在林口總銷50億元指標案「峰之樹」，即規畫85~200坪，每坪40萬元起，訴求環保節能綠建築；兆益地產在紅樹林的「天做岸」便以景觀溫泉宅為賣點，規畫65~102 坪，每坪開價45~65萬元，總價2,600~6,000萬元起。

在低迷景氣時，特殊規畫的大坪數房子能否吸引市場青睞，也將是觀察房價後續表現的重要指標，大家都等著看。