專業化買屋佔盡天時地利

更新日期:2010/07/12 04:11

〔記者林美芬／台北報導〕買賣中古屋要短期獲利，自然要相當的專業化經營，從資金籌備、挑選標的到買進、賣出，都是一連串的精密工程。
林姓房仲業者透露，他手上有近百位經常性配合的投資客，只要有不錯的物件出現，就會根據投資客個人喜愛的區域、物件特性及價位等，提前發出訊息，所以投資客的訊息是比一般買家早一點。
佈線搶好房籌錢先吃下
除了與固定投資客配合，不少仲介業者也自己「撩落去」，如碰上缺錢急需週轉的賣方，因價格好商量，從七成砍起到五成成交都有可能；對類似這種物件好、價格又漂亮（便宜）的個案，業者也會立即找金主借錢，自己先吃下來，再轉賣出去，快速週轉一筆物件，肯定比只抽佣金好很多，但重點是可遇不可求。
蔡姓房仲指出，有些投資客偏愛老舊公寓，這也是近幾年炒得最熱的房型，主要是老公寓的使用實坪高，沒有太多公設，還有都更題材及法拍的「提價」。
買到老舊房子，第一件事就是先清掃一下，再找配合的裝潢公司重新裝潢粉刷，老房子經過變身，房價提高一、二成不是問題。
裝潢粉刷變身賣價翻高
必要時還可打掉一些柱子及牆面，讓隔間改變，或衛浴設備升級等，重點就是要賣相討好，裝潢費當然都灌在賣價裡。
炒高中古屋房價的另個手法是「合作抬價」，有時會找人客串買方，當房仲帶買家看房子時，同時出現，一副想買的樣子，一般買家是很吃這套的，房價容易因此提高，至少買家殺價的比例不會太狠。
網路也很好用，上網為房子加上一些溢美辭，讓一般買家在網路搜尋時容易找到，也有好一點的評價，提升第一印象的好感。
法拍也是抬價的手段之一，在已經持有的房子附近如有法拍屋，有時就進場搶拍，法拍價高，旁邊的房子也會跟著水漲船高。
法拍抬價房子水漲船高
事實上，早期的法拍是最好獲利的一種，一般是比市價低個三成左右，買進後重新裝潢賣出，還有低於市價一成左右的賣價，很容易賣出，運氣好還可能比市價高，獲利更豐；只是有時碰上「海蟑螂」需要打點，只能委託代拍公司出馬，如把「海蟑螂」打點費、代拍公司的仲介費及裝潢費加進來，成本提高很多，加上後來搶標的人多了，價格被拱高，目前獲利成數已不如當年。
銀行方面的配合也是重要環節，從鑑價到核貸的價格，及利息的高低等，都嚴重影響到房屋成本，林姓房仲說，投資老手多有配合的銀行或銀行行員，才能順利借貸並獲得比較有利的利率。